Статьи про инвестиции в акции

Почему сдавать квартиру – плохая идея

Таким скандальным заголовком я приглашаю вас отправиться в увлекательное путешествие по разрушению стереотипов в вашей голове. Погнали.
Некоторые из вас наверняка задумывались купить квартиру для сдачи в аренду, чтобы получать пассивный доход в будущем. А вы считали доходность такой инвестиции? Давайте займемся этим вместе.

Возьмем двушку 55 кв.м. в одном из молодых микрорайонов Санкт-Петербурга: Кудрово, Мурино или что-то подобное. С базовым ремонтом такие продаются за 100-110 тыс.кв.м. Пусть вам повезло, и вы купили за 100, то есть цена квартиры 5,5 млн.рублей.
Сдают такие квартиры за 20-25тр + к/у. Возьмем средний доход для владельца квартиры - 23тр/мес.

Считаем прибыль в год 23*12 = 276тр. Если вы схитрите и не будете платить подоходный налог 13%, то годовая доходность будет равна прибыль/стоимость квартиры = 276/5500 = 5%.

Если вы законопослушный гражданин, то доходность при сдаче квартиры составит 4,4%.
При этом не стоит забывать, что есть ряд нюансов для реализации такой затеи:
- Выбор самой квартиры
- Ежегодная оплата имущественного налога
- Поиск достойного арендатора и прочие заморочки

В конце концов вы можете просто переживать, как там вообще дела: не затопил ли, не спалил ли кто. Сплошная нервотрепка.

Да и вообще: вам хватит 23 тысяч в месяц? Или вы планируете купить 3 квартиры за 16,5 миллионов и зарабатывать баснословные 69тр/мес?

Больше 2-х квартир – это уже бизнес, а не пассивный доход. Игра стоит свеч? И еще вопрос на засыпку: а как вы получите эти 5,5 млн – разом? Вряд ли. Будете где-то копить.
Сразу возникает вопрос: а зачем вообще заморачиваться при такой доходности, если можно просто положить деньги на банковский вклад? Перевел деньги – получаешь свои 5% годовых.

Однако что тогда делать, если вы все-таки хотите инвестировать именно в недвижимость. Есть ли выход кроме как покупать и сдавать квартиру? Есть! Можно купить ценные бумаги на бирже: облигации строительных компаний или трасты REIT.

1 – Облигации строительных компаний

Вы можете дать в долг компаниям, которые строят дома, например, в Санкт-Петербурге или Москве.

Вы как бы вкладываете деньги во все объекты застройщика одновременно. Такие операции защищены Законодательством РФ даже сильнее, чем договор долевого строительства при покупке квартиры.
Вот примеры доходности по облигациям в рублях (на фото):
- Сэтл Груп: 8,92%
- ЛСР: 8,41%
- ПИК: 8,22%
- Эталон: 7,92%

Застройщики поменьше обещают даже такие цифры:
- Группа ЛЕГЕНДА: 13,72%
- ГК Самолет: 11,42%
Напомню, что риск здесь заключается только в том, что застройщик обанкротится и не сможет вернуть вам долг.

Впрочем, негативный сценарий при покупке облигаций не сильно отличается от покупки новой квартиры. Зато есть существенный плюс: начальная сумма вложений может быть значительно меньше стоимости квартиры целиком.

А еще можно вложиться сразу в 4-5 разных строительных фирм. Все же не разорятся сразу, верно?

Для покупки облигации вам нужно просто открыть приложение брокера, зайти в нужный раздел и нажать кнопку Купить. Всё.

С этого момента вы становитесь инвестором и получаете доход в 2 раза выше, чем при сдаче квартиры. Кстати, если вы хотите бонус при открытии счета, регистрируйтесь по этой ссылке.

Помимо предоставления денег застройщикам, можно вложиться в бизнес тех, кто сдает недвижимость в разных странах. Для этого вам нужно выбрать и прикупить траст REIT.
Простой пример такого бизнеса: вы даете мне денег, я покупаю помещение и сдаю его магазину Пятерочка. Решаю все вопросы и получаю стабильную прибыль, которой делюсь с вами.

2 – Трасты REIT

Сейчас будет чуть посложнее. Лучше ненадолго отставь пивко в сторону.
REIT (Real Estate Investment Trust) — инвестиционные трасты недвижимости. Существуют компании, которые скупают недвижимость по всему миру и зарабатывают тем, что продают ее или сдают в аренду. Такие компании привлекают деньги инвесторов через трасты REIT, чтобы быстрее расти. За это они обязаны распределять 90% дохода между инвесторами в виде дивидендов.

Трасты появились в США в далеком 1960 году. С тех пор систему отточили почти до совершенства. У REIT есть классификация: офисная недвижимость, апартаменты, телебашни, больницы, склады, отели и даже лесные угодья.

Доходность такого инвест инструмента в среднем 4,6% годовых в долларах (это много). Для сравнения проценты по валютным облигациям 3-4%, дивидендная доходность американских акций в долларах 2-3%, а валютный вклад в Сбере не превышает 0,85%.
Напомню, что дивиденды вы получаете вне зависимости от колебаний цены такого траста. А ведь если недвижимость подорожает, то и цена траста увеличится. Сможете продать его и заработать на разнице.

Все также как с обычной квартирой:
- дивиденды = арендные платежи при сдаче
- сам траст = квартира

На Санкт-Петербургской бирже торгуются больше 30 разных REIT. Вы прямо сейчас можете купить любой из таких, если у вас открыт брокерский счет в РФ (это бесплатно и нет абонплаты + бонус от меня).

Отмечу, что вложение в трасты более рискованный способ инвестирования, чем первый - покупка облигаций строительных фирм. Приведу пример с инвестиционным фондом недвижимости Kimco Realty. У фонда больше 400 объектов в США. В основном торговые центры. Нужно лишь понимать, что из-за пандемии торговым центрам пришлось не сладко. Это на некоторое время притормозит бизнес.

Дивидендная доходность в долларах за год 6,88% (это вообще космос), несмотря на то, что сам траст с января упал в стоимости -50%. Но вам на это наплевать, дивиденды все равно выплачиваются.


Ныряй в комменты и задавай стыдные вопросы, если уже закопался.
Вернусь к плюсам REIT помимо высокой доходности:
- Для старта инвестирования в недвижимость вам достаточно $10. Не нужно копить на квартиру и тем более влезать в ипотеку. Деньги сразу начнут приносить деньги.
- Продать такие трасты вы можете в любой момент, оставив себе заработанную прибыль. Что не скажешь про квартиру. И тем более вы не сможете продать часть квартиры, а вторую часть оставить «в работе». А вот с REIT сделать это легче легкого.
А как снизить риск при заработке на трастах по-максимуму?

Можно начать еще безопаснее - с ETF на трасты REIT.

Это еще что за дичь? Существуют управляющие компании, которые скупают несколько сотен REIT и смешивают в коктейль.
Примеры коктейлей:
IYR – это 114 REIT
VNQ – это 181 REIT в одном флаконе
Такой коктейль стоит всего 70-100 долларов. Сейчас цена упала до уровня 2014 года. Есть отличный потенциал роста на ближайшие годы. Это похоже на покупку квартиры, когда цены на рынке снизились.
Диверсификация сумасшедшая – сотни и тысячи объектов недвижимости по всему миру вместо отдельных направлений в одной стране.
Правда для покупки такого ETF вам нужен статус Квалифицированного инвестора. Это тема другой публикации.

Давайте подведем итоги:

- Покупка и сдача квартиры – это низкодоходный процесс с множеством подводных камней. Он подойдет для диверсификации, когда у вас уже есть подушка безопасности и другие виды инвестиций.
- Получить более высокую прибыть можно получить, если занять деньги застройщику через облигации.
- Начать зарабатывать на недвижимости с облигациями и REIT можно буквально с тысячи рублей. Разумеется больше вложил – больше заработал.
- Вы легко сможете частично продать свои инвестиции, забрав заработанную прибыть.
- Инвестировать в недвижимость с долларовой доходностью по всему миру можно через трасты REIT.

Финалочка.

Разве вам не хочется сдавать в аренду небоскреб в Нью-Йорке, торговый центр в Майами или апартаменты в Сингапуре вместо студии в спальном районе Петербурга?
Решать вам. Ставь лайк и подписывайся на канал, чтобы вернуться к этому посту, когда соберешься духом.